券商观点|房地产行业2026年度中期投资策略：公积金额度提升“变相降息”，核心城市置换链条逐步打通

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　　 2026年5月20日，开源证券发布了一篇房地产行业的研究报告，报告指出，公积金额度提升“变相降息”，核心城市置换链条逐步打通。

　　报告具体内容如下：

　　1.公积金贷款额度提升，覆盖度大幅增加，使用场景扩围我国住房公积金缴纳职工数量持续攀升，2024年攀升至1.76亿人，覆盖我国18%的劳动年龄人口。公积金贷款政策的关键点在于贷款额度，2026年以来多个省份及城市陆续提升公积金贷款额度。我们选取了21个样本城市，测算上浮后家庭公积金最高额度，相对140平米新房总价覆盖度平均达到83%，相对120平米二手房总价覆盖度平均达到96%。公积金在不同省份间居民渗透率差异度较大，北京、上海、天津三城市渗透率断崖式领先，公积金贷款政策的宽松，对一二线城市的支持力度更大。 2.公积金贷款利率下行达到“变相降息”效果

本轮周期以来，商贷利率快速下行，公积金贷款与个人住房贷款息差持续缩小，但截止目前二者仍有46BPs息差，公积金贷款成本更低，股票配资，多空杠杆，股票配资公司，专业服务性价比凸显。由于公积金贷款额度不断增加、利率低于商贷，且多次降息，贷款余额规模持续攀升。2022年后，公积金贷款市场占有率持续提升，已经从15.3%提升至17.6%，达到了“变相降息”效果。

3.香港房地产案例：华丽的止跌回稳

2022年以来，伴随租金上涨、房价下跌，香港住宅租金回报率上涨，资产配置性价比提升。中国香港楼市回暖由三重因素共同促进：产业复苏、高知中青年引入、租金回报率与利率劈叉。

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4.投资建议

我们认为，2026年房地产应聚焦两大主线：一是政策底部的估值修复，开年中央和一线城市政策释放明确政策转向信号，后续公积金政策将持续助力核心城市房地产市场企稳；二是借鉴香港“产业—人口—租金”传导路径，关注核心城市租金回报率修复带来的资产配置需求。推荐标的：

（1）布局城市基本面较好、产品力领先的强信用房企：建发国际集团、华润置地、中国金茂、招商蛇口（001979）、保利发展（600048）、中国海外发展、建发股份（600153）、滨江集团（002244）、越秀地产、绿城中国；

（2）住宅与商业地产双轮驱动，REITs快速发展助力资管战略落地：华润置地、新城控股（601155）、龙湖集团；

（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、建发物业、南都物业（603506）、绿城服务、保利物业、招商积余（001914）、滨江服务；

元股证券:ygzq.hk

（4）二手房渗透率持续提升，房地产后服务赛道前景广阔：我爱我家（000560）、贝壳。

5.风险提示

（1）宏观经济下行；